Come viene determinata la rata di mutuo e il piano di ammortamento?

Sei entusiasta: hai trovato la casa dei tuoi sogni, è proprio come la cercavi!
Hai anche individuato tra le tante banche confrontate quella disposta a concederti il mutuo alle migliori condizioni per te e la tua famiglia.

Ma ecco che, approfondendo le tue ricerche, ti assale un dubbio:
Come viene determinata la rata di mutuo e il piano di ammortamento?

Innanzitutto ti tranquillizzerà sapere che questa una delle domande più frequenti che si pone un futuro mutuatario.
La risposta è abbastanza articolata ma andremo per gradi e lo scopriremo insieme.

Partiamo proprio dall'inizio, ovvero piano di ammortamento:cos’è?

Piano di ammortamento: significato

L'ammortamento del mutuo consiste nel piano di pagamento che suddivide il debito in varie rate, al termine del quale il debito si considererà estinto.

In parole povere, il piano di ammortamento indica le modalità con cui un mutuo andrà rimborsato alla banca.
Ammortamento, infatti, significa estinzione graduale di un debito.

Nel piano di ammortamento sono contenute informazioni chiave quali:  

•    il numero e la cadenza delle rate ( mensile, semestrale, annuale)
•    come è composta ciascuna rata (qual'è la percentuale di quota capitale e di quota interessi)
•    come verrà calcolato il capitale residuo che farà da base per il computo della rata successiva.

Il piano di ammortamento di un mutuo deve essere contenuto nel contratto di mutuo e, anzi, ne costituisce una delle indicazioni principali.

Cos'è la rata del mutuo? 

Le rate di ammortamento mutui sono le parti in cui viene suddivisa la quantità di interessi e capitale dovuta.
Le rate vanno versate a intervalli determinati e costanti: mensili, trimestrali, semestrali.

Le rate sono composte da:

• quota capitale: la suddivisione della quantità di denaro richiesta in prestito
• quota di interesse: la redistribuzione del tasso di interesse applicato al prestito per tutta la durata dell'ammortamento.

Solitamente la rata rimane costante, mentre le due componenti variano: all'inizio si pagano soprattutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
Il calcolo della rata non è sempre semplice ed intuitivo, ma la buona notizia è che esistono diversi strumenti online per calcolare la rata di mutuo in modo facile ed immediato.

Piano di ammortamento: le tipologie 

Esistono differenti tipologie di piano di ammortamento del mutuo.

C'è il piano cosiddetto "all'italiana" caratterizzato da quote di capitale dello stesso importo e quote di interessi decrescenti (quindi con rate decrescenti nel tempo) o, al contrario, il piano di ammortamento "a rate crescenti" nel tempo.

Ma il piano di ammortamento più diffuso in Italia - utilizzato quasi per la totalità dei mutui erogati a privati e famiglie - è il famoso piano di ammortamento "alla francese".

L'ammortamento cosiddetto "alla francese" è caratterizzato dall'avere una rata costante nel tempo. 
Quello che varia è la proporzione tra gli interessi e la quota del capitale che viene rimborsato con la rata stessa.
In particolare questa proporzione è determinata dagli interessi maturati sul capitale residuo nel periodo cui si riferisce la rata.

La quota capitale si calcola attraverso la differenza tra l'importo della rata - che abbiamo detto essere costante - e la quota interessi. 
Sottraendo la quota capitale all'ammontare del mutuo che rimane da pagare, si ha il capitale residuo che farà da base per calcolare la quota interessi della nuova rata e così via, fino ad estinzione del prestito.
In realtà, il piano di ammortamento più diffuso nei mutui immobiliari è una variante del metodo "alla francese". 

È il piano di ammortamento a rata semi-costante, utilizzato in entrambe le tipologie di mutuo, sia in quelli a tasso variabile che nei mutui a tasso fisso.
In questo caso, dato che i tassi di interesse variano su base mensile, la quota interessi calcolata sul capitale residuo sarà suscettibile di variazioni anche sensibili e, con essa, la rata. 
L'ammortamento a durata variabile è un metodo che assicura la certezza di una rata fissa, anche al variare dei tassi di interesse.

Quello che cambia è la durata del mutuo.
Piani di ammortamento di questo tipo sono molto complessi da calcolare, poiché vanno rifatti ad ogni variazione del tasso di interesse.
Non è possibile prevedere, se non a grandi linee, quanto durerà il mutuo ma, in compenso, si ha la sicurezza di una rata sempre dello stesso importo.