Ipoteca sulla casa: come funziona

L’ipoteca sulla casa è un diritto che viene garantito alla banca o all’istituto di credito, a garanzia di un finanziamento concesso.
In pratica, chi richiede un prestito offre come garanzia di pagamento al creditore la possibilità di espropriarlo dell’immobile di cui egli risulta proprietario.

In questo senso l’ipoteca costituisce un diritto reale di garanzia su di un bene immobile. 
Questo diritto viene costituito per fare da garanzia ad un credito e serve nei casi di inadempimento da parte di un debitore. 
In parole povere, nel caso in cui il mutuatario sia insolvente, la banca può rivalersi espropriando la casa su cui è iscritta l'ipoteca.

L’articolo 2808 del Codice Civile chiarisce bene questo punto dichiarando che l’ipoteca conferisce ai creditori il pieno diritto di espropriare il bene vincolato a garanzia del proprio credito, anche laddove sia presente un terzo acquirente e, di venire soddisfatto in preferenza sul prezzo che viene ricavato dall’espropriazione.

Ora che abbiamo chiarito cos'è l'ipoteca, vediamo come funziona l'ipoteca, passo per passo.

 

 

Ipoteca sulla casa: l'iscrizione

Il secondo comma dell’articolo 2808 specifica che l’ipoteca può anche avere per oggetto dei beni del debitore oppure di un terzo e che si costituisce attraverso l’iscrizione nei registri immobiliari.

Infatti si parla di ipoteca solamente nel caso in cui il bene è iscritto appunto nei pubblici registri, e, diversamente dall’istituto del pegno, il proprietario continua a godere dei diritti di possesso dello stesso.

L'ipoteca, quindi, si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e, una volta estinto il debito, anch'essa si estingue. 
Tuttavia l'ipoteca è caratterizzata anche dal diritto di sequela, cioè se non viene estinto il debito, essa segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario.

Per questo motivo è molto importante, prima di comprare un immobile, verificare tramite apposita perizia se lo stesso è gravato da un'ipoteca.

La perizia serve anche perché per legge è possibile anche iscrivere più di una ipoteca sulla stessa casa: in tal caso si parlerà di grado di ipoteca e si avrà quindi l'ipoteca di primo grado, l'ipoteca di secondo grado, l'ipoteca di terzo grado, ecc. dove il grado è stabilito in base al momento in cui avviene l'iscrizione. 
Perciò prima di stipulare il mutuo, il notaio ha il compito di verificare i titoli di proprietà dell'immobile per controllare che non siano state iscritte altre ipoteche sulla casa.
Un'ipoteca di primo grado effettuata precedentemente risulterebbe svantaggiosa per la banca erogatrice, in quanto il creditore di primo grado gode di una priorità sulla somma ricavata rispetto al creditore di secondo o terzo grado.

Nella maggior parte dei casi, l'ipoteca riguarda i beni immobili – ipoteca immobiliare - posti a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario.

Quando si sottoscrive un mutuo alla banca servono delle garanzie ed è la casa stessa ad essere posta a garanzia per coprire il debito.
In caso di mancato pagamento di almeno 18 rate, l'istituto di credito non entra legalmente in possesso dell'immobile, ma può attivare una procedura giudiziale per riavere quanto dovuto, una volta che un giudice abbia disposto la liquidazione del bene oggetto della garanzia tramite vendita forzata.

Come si iscrive l'ipoteca sulla casa per mutuo

Per iscrivere un'ipoteca sulla casa per mutuo occorre innanzitutto effettuare una perizia per valutare l'ammontare del credito che può essere coperto dal bene.

Per tutelarsi da eventuali svalutazioni dell'immobile, le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di valore pari circa, a seconda della durata, al 150-300% del valore erogato con il mutuo, a seconda della durata del mutuo.

Successivamente si procede tramite un notaio all'iscrizione dell'immobile ai Pubblici registri.

Per l'iscrizione dell'ipoteca occorre presentare la cosiddetta nota d'iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca (ad esempio il contratto di mutuo, ad esempio).
La nota deve contenere:

• i dati anagrafici dei contraenti e quelli dell’immobile;
• la somma per la quale si iscrive l’ipoteca;
• i dati relativi al mutuo, compreso il valore del tasso di interessi.

I costi per iscrivere un'ipoteca per un mutuo immobiliare, un tempo proporzionali al valore dell'ipoteca e derivati da apposite tabelle, oggi sono lasciati alla discrezione del singolo notaio grazie all'entrata in vigore del Decreto Bersani del 2007.
Questo permette di risparmiare non poco, consultando i tariffari di più notai e scegliendo quello più economico.

Dopo 10 giorni dall'iscrizione, avviene il consolidamento dell'ipoteca, cioè questa diventa valida a tutti gli effetti.

Generalmente la banca concede il finanziamento prima che l’ipoteca sia consolidata, erogando il finanziamento contestualmente alla stipula del contratto di mutuo.

L'ipoteca ha una validità di 20 anni, dopo di che deve essere rinnovata.

 

 

Come si cancella l'ipoteca sulla casa

Può succedere che la durata del mutuo sia minore di 20 anni: ancora grazie al Decreto Bersani, al momento del pagamento dell’ultima rata l’ipoteca risulta estinta in maniera praticamente automatica.

Si può estinguere l'ipoteca sulla casa quando:

• viene estinta l’obbligazione che aveva richiesto l’iscrizione dell’ipoteca, ad esempio se il debitore termina di pagare il mutuo;
• il creditore cancella l’ipoteca o vi rinuncia;
• il creditore non rinnova l’ipoteca trascorsi i vent’anni dall’iscrizione;
• l'immobile sul quale grava l’ipoteca viene distrutto;
• scade il termine oppure la condizione che limitava l’ipoteca;
• il tribunale emette un provvedimento con il quale espropria il bene su cui gravava l’ipoteca e ne ordina la cancellazione.

Una volta estinto il mutuo, o nei casi di cui sopra, la banca rilascia una certificazione in cui esprime il consenso alla cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri immobiliari, da inoltrare agli uffici competenti tramite Pec (posta elettronica certificata).

La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione definitiva di tutte le formalità che sono iscritte nei registri immobiliari.
L’estinzione non comporta automaticamente la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari, mentre con la cancellazione avviene sempre l’estinzione dell’ipoteca.