Ecco come proteggere il mutuo

Fino ad oggi la rinegoziazione, a meno che non sia prevista per contratto, è per le banche una facoltà: il mutuatario la può richiedere, ma gli può essere negata oppure vedersi attribuire condizioni poco vantaggiose.

I limiti
In base alle disposizioni contenute nella bozza del Decreto Sviluppo che oggi sarà sul tavolo del Consiglio dei Ministri la facoltà diventa invece diritto: di richiedere la rinegoziazione alla banca; di acquisire un tasso prefissato ed eventualmente di pattuire l'allungamento del piano di rimborso del mutuo in modo da ridurre il peso della rata. L'agevolazione non sarà a beneficio di tutti, ma soltanto dei meno agiati. . Il mutuo originario non deve essere stato superiore ai 150mila euro, mentre la richiesta deve arrivare da famiglie che abbiano un reddito non superiore a 30mila euro e non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate.

 

Più in generale, le disposizioni si applicano solo a finanziamenti che abbiano tasso variabile e rata variabile ottenuti per l'acquisto o la ristrutturazione di abitazioni per tutta la durata del contratto compresi quelli accesi per le seconde case e quelli che nel frattempo sono stati cartolarizzati dalla banca.

Il Decreto fissa peraltro una scadenza entro la quale le richieste dovranno essere presentate, cioè entro il 30 aprile 2012. Contiene inoltre una serie di aggiustamenti in materia di surroga.

 

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Le condizioni
Il meccanismo della rinegoziazione è in sé piuttosto semplice. Chi si presenterà allo sportello potrà conseguire il passaggio a un mutuo che abbia una rata fissa calcolata sulla base del tasso Irs di durata pari alla durata residua del mutuo. A questo dovrà poi essere aggiunto uno spread (il ricarico solitamente esercitato dalle banche per la remunerazione del rischio) pari a quello del mutuo originale. Se ad esempio mancano ancora 20 anni al termine del rimborso, il mutuatario con un tasso Euribor aumentato dell'1% otterrà un tasso Irs a 20 anni aumentato dell'1%. L'estensione potrà invece essere richiesto per un periodo massimo di cinque anni e a patto che la durata restante del mutuo all'atto della rinegoziazione non superi i 25 anni.
 

La convenienza
Valutare se avvalersi o meno dell'agevolazione non sarà però semplice per i risparmiatori. Fare oggi il passaggio da un variabile a un fisso significa meccanicamente aumentare la rata. Questo perché al momento, nonostante i rialzi dell'ultimo anno, i tassi Euribor (1,41% ieri la scadenza 3 mesi) sono ancora notevolmente inferiori agli Irs (3,94% quello a 20 anni). Modificare in corsa significa quindi passare da tassi compresi fra il 2-3% a valori nell'ordine del 4-5% e quindi rinunciare a un risparmio nei prossimi 2-3 anni per avere una rata certa ed eventualmente più leggera in seguito.
 

La scelta dipende quindi verosimilmente più da motivazioni di tipo soggettivo e non può prescindere da una valutazione accurata delle condizioni di reddito della famiglia, principalmente in chiave prospettica.

Pagare di più nell'immediato potrebbe però in teoria impedire l'accesso alle agevolazioni a quanti già fanno fatica a pagare le rate al momento, cioè a coloro ai quali è diretta principalmente l'iniziativa. In questo caso potrebbe però risultare utile il prolungamento del piano di ammortamento che, pur rendendo nel complesso più gravoso il prestito, diluisce i pagamenti più a lungo riducendo quindi le rate mensili, trimestrali o semestrali.