Cos’è l’ipoteca?

Cos'è e come si iscrive l'ipoteca?

Secondo la definizione ufficiale, l'ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza.
Essa attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, e di avere diritto di prelazione sui beni e sulla somma ricavata dall'espropriazione. Il bene ipotecato resta di fatto in godimento del proprietario che può continuare liberamente a fruirne. 

L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e, una volta estinto il debito, anch'essa si estingue. 
Tuttavia l'ipoteca è caratterizzata anche dal diritto di sequela, cioè se non viene estinto il debito, essa segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario. Per questo motivo è molto importante, prima di acquistare casa, verificare tramite apposita perizia se l'immobile è gravato da un'ipoteca.

Ipoteca sulla casa per mutuo: cos'è e come funziona?

La maggior parte delle ipoteche riguarda i beni immobili – ipoteca immobiliare - posti a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario. 
Questo avviene perché quando si sottoscrive un mutuo servono delle garanzie così è la casa stessa ad essere posta a garanzia per coprire il debito. In caso di mancato pagamento di almeno 18 rate, la banca non entra legalmente in possesso dell'immobile, ma può attivare una procedura giudiziale per riavere quanto dovuto, una volta che un giudice abbia disposto la liquidazione del bene oggetto della garanzia tramite vendita forzata.

Se previsto dal contratto di mutuo, può anche provvedere autonomamente alla liquidazione del bene, purché lo faccia nelle modalità previste dalla normativa.
Se dalla vendita all’asta del bene si dovesse ricavare una quantità maggiore di denaro, rispetto al debito, essa verrebbe restituita al legittimo proprietario.

Per costituire un'ipoteca sull'immobile occorre innanzitutto effettuare una perizia per valutare appunto l'ammontare del credito che può essere coperto dal bene. Un'altra caratteristica dell'ipoteca è infatti la determinatezza, cioè il valore del credito garantito deve essere determinato.
Per tutelarsi da eventuali svalutazioni dell'immobile, le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di valore pari, a seconda della durata, al 150-300% del valore erogato con il mutuo.

In seguito, si procederà tramite un notaio all'iscrizione dell'immobile ai Pubblici registri.
Dopo 10 giorni dall'iscrizione, si ha il consolidamento dell'ipoteca, ossia questa diventa valida a tutti gli effetti. Di norma la banca concede il finanziamento prima che l’ipoteca sia consolidata erogando il finanziamento contestualmente alla stipula del contratto di mutuo.In questo caso il mutuatario deve verificare se l’erogazione avviene con la messa in ammortamento immediata del mutuo o tramite un prefinaziamento che corrisponderebbe ad un maggior versamento di interessi da parte del mutuatario.
L'ipoteca rimane in essere per 20 anni, dopo di che deve essere rinnovata.

Una volta estinto il mutuo, la banca rilascia una certificazione in cui esprime il consenso alla cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri immobiliari, da inoltrare agli uffici competenti tramite Pec (ossia tramite posta elettronica certificata).
 

I costi per iscrivere un'ipoteca per un mutuo immobiliare, un tempo proporzionali al valore dell'ipoteca e derivati da apposite tabelle, oggi sono lasciati alla discrezione del singolo notaio grazie all'entrata in vigore del Decreto Bersani.
Questo permette di risparmiare non poco, consultando i tariffari di più notai e scegliendo di rivolgersi al favorito.