Mutui ipotecari e prefinanziamento

Il prefinanziamento è un prestito personale che consente di finanziare le spese che non possono essere incluse nel mutuo, ad esempio

• caparra e acconto
• spese di istruttoria
• spese di perizia
• spese notarili relative al contratto di mutuo.

La caparra è una somma che vincola l'acquirente ad acquistare l'immobile ed è obbligatoria solamente in alcune tipologie di compravendita (es. l'acquisto all'asta). In caso di mancato acquisto si perde.

L'acconto non è mai obbligatorio ed è un anticipo sul prezzo di vendita che, in caso di mancato acquisto, deve essere restituito.

Le spese di istruttoria sono le spese sostenute dalla banca per valutare la regolarità della documentazione presentata dal richiedente il mutuo e il suo profilo creditizio. L'istruttoria è diversa dalla valutazione di fattibilità, una procedura più snella che non richiede, di solito, costi particolari.

La perizia immobiliare è obbligatoria per stabilire il valore dell'immobile oggetto di ipoteca e quindi l'ammontare della cifra erogabile con il mutuo.

Per finire ci sono le spese notarili relative al contratto di mutuo. L'atto di mutuo per legge va formalizzato davanti ad un notaio.

Queste spese non possono essere incluse direttamente nella somma erogata con il mutuo, perchè per stipulare il mutuo bisogna essere proprietari dell'immobile ipotecato.

Prefinanziamento: come funziona

La forma più classica che può assumere il prefinanziamento è quella di scoperto su un conto corrente appositamente aperto presso la banca erogante.  La cifra erogata con il mutuo, nel quale si include anche la cifra pre finanziata, andrà poi a compensare il saldo in rosso, in modo che il mutuatario debba pagare solamente gli interessi.

Questo genere di conti ha una funzione prevalentemente di cassa, con condizioni non particolarmente favorevoli per garantire un buon rendimento del risparmio o proteggerlo dall'inflazione. Sarà quindi possibile passare ad un'altra tipologia di conto tra quelle offerte dalla banca non appena conclusa la stipula del contratto di mutuo.

Se il prefinanziamento riguarda somme importanti può essere coperto da una garanzia reale (es. l'auto) o personale (fideiussione).

Prefinanziamento: quanto costa

L’affidamento bancario, altrimenti detti fido, ha interessi piuttosto elevati, in media il 13-14%.

Per fare un esempio concreto, il Conto Prefinanziamento Mutui di Monte dei Paschi (MPS) prevede affidamenti di natura finanziaria con TAN (Tasso annuo nominale) 13,850% e sconfinamenti senza fido con TAN (13,900%).

Altri prodotti particolari sono i fidi studiati appositamente per il mutuo immobiliare, come il Prefinanziamento Mutuo di Cariparma CreditAgricole, riservato a chi necessita di importi superiori a 75mila euro. Il TAN è 13,900%. E' possibile anche ottenere un' istruttoria veloce (solo per fidi di durata superiore a 7 giorni consecutivi), con una commissione che va da 50 a 100 euro, ideale per chi acquista all'asta.