La sostituzione del mutuo

Sostituire il proprio mutuo con uno nuovo più vantaggioso è un diritto del mutuatario.

Le variazioni delle condizioni applicate dalla banca, le oscillazioni del mercato che modificano l’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti concorrenziali, sono tutte variabili che possono indurre  a prendere la decisione di sostituire il proprio mutuo.

Ma non esiste un solo modo, né una sola motivazione, per cambiare mutuo.

Si può decidere di farlo per cambiare tipologia di tasso, approfittando, ad esempio, di un momento di calo dell'Euribor e passando dal fisso al variabile, in modo da abbassare il costo della rata.
A volte invece si può avere la necessità di allungare la durata del mutuo per alleggerire le spese mensili e migliorare la propria qualità della vita.
In altri casi si può avere bisogno di una somma extra rispetto a quella ricevuta in finanziamento.

Per questo motivo sono previste almeno tre opzioni tra cui il mutuatario può scegliere per mutare il proprio finanziamento in corso:

• la rinegoziazione del mutuo: consiste nel cambiare le condizioni del mutuo direttamente con la banca o l'istituto di credito che ha erogato il finanziamento
• la surroga del mutuo: anche detta portabilità del mutuo, consiste nel trasferimento del mutuo dalla propria banca ad un'altra, ed è finalizzata a risparmiare cercando di ottere condizioni più vantaggiose con il nuovo istituto
• la sostituzione del mutuo: si effettua estinguendo il mutuo originario e sottoscrivendone uno nuovo, e di solito è finalizzato ad ottenere anche liquidità aggiuntive.
   

Sostituzione mutuo: come funziona

Il mutuo di sostituzione consiste nello stipulare un nuovo mutuo con una nuova banca.

Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale per l'estinzione anticipata. 
Per stipulare un nuovo contratto di mutuo con la nuova banca è necessario compiere nuovamente l'atto di mutuo in presenza di un notaio.
L’ipoteca sull’immobile a favore del vecchio istituto di credito viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.

Tutte queste operazioni prevedono il versamento dei costi accessori del mutuo, quali l’onorario del notaio, le commissioni della banca, la perizia e l’imposta sostitutiva. 
Queste spese non sono previste nel caso della surroga del mutuo, poiché in quel caso, come abbiamo detto, non si stipula un nuovo contratto di mutuo, ma semplicemente si trasferisce lo stesso da un istituto ad un altro.

Ci si potrebbe chiedere, a questo punto, quando conviene la sostituzione del mutuo rispetto alla surroga?

La sostituzione del mutuo conviene nei casi in cui il mutuatario abbia necessità non solo di cambiare le condizioni del proprio contratto, ma anche di ottenere una somma extra, poiché, a differenza della surroga, consente di modificare anche l'importo del mutuo.
 

Solitamente la formula più richiesta è mutuo sostituzione + liquidità o mutuo sostituzione + liquidità e consolidamento.

Nel primo caso il richiedente può avere la necessità di stipulare un nuovo mutuo che, oltre ad offrire condizioni più vantaggiose in merito al tasso, allo spread e alla durata, gli consenta di ottenere una quota di liquidità aggiuntiva da utilizzare a proprio piacimento, ad esempio per la ristrutturazione dell'immobile oggetto di mutuo.

Il mutuo sostituzione + liquidità e consolidamento è una soluzione utile nel caso di indebitamento causato da diversi prestiti, poiché consente di accorpare in un'unica rata tutti i rimborsi dovuti e di spalmarne l'ammortamento in un periodo più ampio, in modo da migliorare le proprie condizioni di vita.